인플레이션에 관한 책 <오히려 좋아 인플레이션>

인플레이션에 관한 책 <오히려 좋아 인플레이션>

저자 : 신동원

목차

1. 인플레이션 빨리 이해할수록 빨리 부자가 된다.

2. 레버리지로 인플레이션을 극대화하라

3. 부자로 가는 디딤돌, 목돈 마련과 기추 투자법 

4. MZ 세대가 부동산에 투자하는 법

5. 주식으로 인플레이션에 올라타는 방법

6. 인플레이션과 관련 있는 다양한 자산들

 

인플레이션.

1960년대와 1970년대의 높은 이자율은 그 시기의 높은 인플레이션 때문이었습니다. 인플레이션은 돈의 구매력을 감소시키고, 대출자들은 이런 손실을 보상하기 위해 더 높은 이자율을 요구한다. 1970년대의 오일 크라이시스는 생산 비용과 인플레이션을 증가시키는데 크게 기여하여 이자율을 높였다.

1980년대 초반에는 국가들이 인플레이션을 통제하는데 집중하기 시작하였고, 이로 인해 이자율은 천천히 감소하였다. 예를 들어, 미국은 연방준비제도 이사회 회장 폴 볼커의 지휘 아래 인플레이션을 억제하기 위해 이자율을 급격히 올렸고, 이는 결국 더 낮은 인플레이션과 더 낮은 이자율을 초래하였다.

현재의 저금리 시대는 2000년대 초에 시작되었으며, 주로 2008년의 세계 금융 위기와 2020년의 코로나19 대유행에 의해 영향을 받았다. 이러한 위기들은 경제 침체를 초래하였고, 전 세계의 중앙은행들은 경제를 자극하기 위해 이자율을 내렸다.

1960년대에는 25%의 고금리 시대 > 1980년대 10% > 2000년대 저금리 시대(IMF)

 

현재의 금리로 예금 저축을 통해 월급쟁이가 집을 사거나 자산을 증식하기란 불가능에 가깝다. 그 이유는 인플레이션 때문이다. 내가 현재 100원으로 살 수 있는 물건이 내년 인플레이션이 5%라면 내가 사려고 했던 물건이 105원의 화폐가치를 가지기 때문에 가지고 있는 화폐의 가치는 떨어진다.

그렇다면 회사를 그만다녀야 할까? 그렇지 않다. 많은 부자들에게 물어본 결과 그들 또한 노동소득, 사업소득이 자신의 재산증식에서 차지하는 비율이 높다고 했다.

그렇다면 월급으로 어떻게 재산 증식을 해야될까?? 바로 인플레이션에 내 자산을 탑승시키는 것이다.

 

인플레이션은 항상 일어난다.

 

물가상승은 누구에게 유리할까? 실물자산 소유자에게 유리하다. 빚쟁이에게 유리하다.

예를 들어 3억 원 대출을 가지고 6억 원 짜리 아파트를 구매했다. 인플레이션이 일어나 내 실물자산인 아파트의 가격이 9억 원이 되었다. 내가 받은 3억 원의 대출금은 내 실물자산으로 인해 사라졌다.

결국 실물자산의 소유자 비율과 빚은 기업과 국가가 개인에 비해 당연하게도 압도적으로 많다. 그러니 그들은 무슨일이 있어도 인플레이션을 일으킨다. 그렇지 않으면 망하기 때문이다. 무조건 오를 것이라는 믿음이 필요하다.

 

여기 사례를 보자.

-현재 모아둔 돈이 2억이다. 이들의 선택지 1-3번 중에 어떤게 인플레이션을 활용하는 것일까?

1. 가지고 있는 돈 2억 원에 추가 2억 원의 대출(연3%)를 받아 4억원 짜리 전셋집 아파트에 들어간다.

= 대출이자를 받아야 하지만 쾌적한 아파트에서 생활 가능

2. 대출 없이 2억 원짜리 전셋집 빌라에 들어간다. 

= 이자를 낼 필요 없다.

3. 2억 원의 대출(연3%)을 받아 2억 원짜리 전셋집 빌라에 들어간다. 

= 대출금 이자를 내야 한다.

 

1번은 연 3%에 2억 원의 대출이므로 매년 600만원의 이자, 5년 동안 총 3,000만 원의 이자가 발생 = -3,000 만원

2번은 따로 대출이자가 없으므로 = 0 원

3번은 본인은 전셋집에 들어가고 투자 목저그이 집을 한 채 구입한다. (5년 후, 인플레이션 3.5%) = +4,000만원

 

1,2번이 가지고 있는 위험은, 구매력 위험이다. 물가가 오르면서 구매력이 떨어지는 현상을 말한다. 전세로 묶여 있던 5년간 물가, 전셋값 집값도 올랐으나 내 재산은 그대로이기 때문이다.

3번은 2억의 대출을 통해 4억 원짜리 집을 구입했다. 전세보증금담보대출은 보통 전세보증금의 최대 80%까지 가능하다. 따라서 자신이 살고 있는 전셋집의 보증금을 담보로 1억 6,000만 원을 대출받고, 4,000만 원의 마이너스 통장(신용대출)을 이용해 2억 원의 대출을 받았다. 

이후 매입할 집은 내가 들어가 살 집이 아니기 때문에 투자 목적의 전셋집을 세입자의 전세금 + 대출금 으로 매입이 가능하다. 이후에 세입자가 나갈때는 다른 세입자를 사전에 구해 받은 전세금을 보증금으로 돌려주면 가능하다.

 

이런 개념을 "레버리지" 라고 한다. 남의 돈을 끌어와서 투자하는 형태이다.

간단한 사례를 보자면 레버지리란 

A : 원금 5억 투자해서 5억 원의 아파트를 구매  > 6억 원으로 집값 상승, 1억 이득(+20%)

B : 원금 2억에 3억 원의 대출을 받아서 5억 원 짜리 아파트 구매 > 6억 원으로 집값 상승, 1억 이득(+50%) 

 

그렇다면 어떤 대출을 쓸 수 있을까? 대표적으로 3가지를 사용할 수 있다. 

1. 주택담보대출

2. 전세자금대출

3. 신용대출 

 

1번부터 3번까지의 순서는 돈이 많은 순서이다. 돈이 많은 사람이 주택담보대출을 받기가 쉽고, 적은 사람은 어렵다. 돈이 주택담보대출은 LTV비율이 있다. 만약 LTV비율이 40%라면 5억 원의 집을 구매하려고 할 때, 2억 원이상 대출이 어렵다. 매물의 40% 비율을 넘길 수 없다. 그러나 위의 사례처럼 무주택자가 전세자금대출로 활용한다면 레버리지를 통해 구매할 수 있다. 소위 "갭투자"라고 말하기도 한다.

 

 

인플레이션에 부동산과 주식을 태워라

 

부동산을 시작하기에 앞서, 공부는 어떻게 시작하는게 좋을까?

처음 부동산을 시작한다면 실거주 목적의 주택 공부를 추천한다. 그 이유로는 4가지의 이점이 있다.

1. 레버리지 활용 가능    2. 가격이 안정적으로 변동  3. 저금리시대에 유리  4. 실거주 목적으로 필요

 

1억 미만으로 소액 아파트 투자 성공 : 저자 사례

- 초기 계획 : 1억 원 미만의 자금으로 주택을 맹비해 월세를 받아야겠다

1. 전국 대학병원 리스트 중 수도권 내에서 대학병원과 대학교가 같이 있는 곳을 찾았다. 인근 주택에서 월세로 거주할 확        률이 높고 수요가 많을 것이라고 예상.

2. 아주대학교와 아주대학교병원 선정. 근처 아파트 1억 원 미만의 매물 발견. 전세 세입자가 거주하고 있는 주택 매입

3. 매매가 1억 8,800만 원, 전세보증금 1억 2,000만 원으로 실제 투자금은 세금과 중개 수수료 포함 7,000만원 이었다. 

그리고 몇 달 후 전세 계약이 만료되고 월세로 전환했다. 보증금 1,000만 원에 월 50만 원의 월세를 받았다. 전세 세입자에게 줘야 할 전세보증금은 대출을 받아 해결했다. 월세로 대출이자를 내고도 은행 금리 환산 연 2% 정도의 수익이 발생했다.

3년 후, 아파트 가격이 4억 5,000만 원이 됐다. 매매가 대비 2억 6,000만 원이 상승했다.

 

위 사례처럼 주택을 매입하려고 할때 보아야 할 지표들은 무엇일까?

분양물량과 입주물량의 차이를 보고 예측하면 된다. 보통 신축 건물은 청약을 통해 진행되므로 입주 전 분양신청을 3년 전에 받고 그 뒤에 분양된다. 3년 전후의 분양물량과 입주물량의 추이를 계산해보고 분양물량보다 입주물량이 많다면 앞으로 주택가격이 상승할 것이라고 생각한다. 해당 자료는 > 부동산 114 , 국토교통부를 통해서 볼 수 있다.

https://m.r114.com/

부동산 빅데이터, 부동산114

http://www.molit.go.kr/portal.do

국토교통부

 

이외에 소액투자를 장기간 보고 있다면 재건축 재개발에 대한 관심을 가지는 것도 좋은 방법이다.

문재인 정부 이전에는 민영아파트 분양의 주택 청약을 가점제 100%가 아닌 점수 50, 추첨 50 으로 운이 좋으면 사회초년생도 청약에 당첨될 수 있었다. 예를 들어 6억 원의 아파트가 있다면 10%의 계약금이 6,000만 원만 가지고 있어도 살 수 있었다. 그 이후에는 3년에 걸쳐서 집값의 60%를 중도금으로 냈다. 대게 집값의 10%를 6회 쪼개서 내고 마지막 잔금처리를 한다. 잔금이 부족하다면 그때 대출을 받아서 잔금처리를 했다.

그러나 현재는 사회초년생은 신혼부부가 아니라면 실질적으로 수요가 많은 곳은 불가능하다. 

재건축, 재개발의 과정은 이렇다. 

재건축 조합설립인가 > 사업시행인가 > 관리처분인가 > 철거 및 이주 > 착공 > 입주 순으로 진행되는데, 보통 10-20년이 걸린다. 재건축 조합설립인가 전에 그 매물이나 주변 지역을 사두면 많은 시세차익을 볼 수 있다.

보통 사업시행인가 > 관리처분인가 > 이런식으로 한 단계 밟을 때마다 집값이 상승한다. 운좋게 재건축 지역의 투자에 성공했지만, 10-20년은 기다릴 수 없다면 사업시행인가와 관리처분인가 사이에 프리미엄을 붙여 매각하면 된다.

( 재건축이 될지 안될지 어떻게 알지? 사회초년생한테는 더 어려운 투자같은데?)

 

부동산 외에는 주식을 활용한 투자가 있다.

주식을 시작하기에 앞서 공부하기 좋은 순서는 전반적인 시장에 대한 분석 > 산업에 대한 부석 > 기업에 대한 분석 순으로 공부하는 것이 좋다. 

단순히 하나의 기업만 분석해서 투자를 하는 것은 위험이 크다. 왜 시장과 산업에 대한 분석이 선행되어야 되는지 간단한 예를 들어서 보자.

테슬라 VS 토요타 . 단순히 기업의 재무제표를 보면 토요타가 240만 대를 생산하는 동안 테슬라는 약 10만 대 정도를 생산한다. 즉 토요타의 약 4% 밖에 되지 않는다. 그러나 테슬라의 시가총액은 얼마인가? 테슬라의 시가총액은 706조 토요타는 258조 이다. (2023년 기준) 

이렇듯 기업보다는 시장과 산업에 대한 이해가 먼저이다. 그러니 투자에 대해 잘 모르는 초보자라면 개인기업을 보고 투자하는게 아닌 전체적인 시장을 보고 시장에 투자해야 한다. 시장에 투자 해야 된다는게 무슨 말일까?

테슬라의 주식이 올라가는 이유는 무엇일까? 바로 시대적인 상황과 시장이 원하기 때문이다. 현재 지구는 환경오염 문제로 골머리를 썩고있다. 대기 오염의 주범인 탄소배출을 억제할 수 있는 자동차는 전기 자동차이다. 이런 시장과 산업에 대한 수요가 테슬라의 주식을 하늘 끝까지 올려놓았다. 그런데 전기자동차를 준비하는 수많은 회사중에 테슬라 같은 유망기업이 살아남을지 어떻게 예측한단 말인가?

집에와서 퇴근 후 2-3시간 투자에 대해 계속 공부한다고 해도 그 투자 시장의 경쟁자는 워렌 버핏, 조지 소로스, 쟁쟁한 펀드 매니저들과 어깨를 나란히 할 수 있을까? 우리가 할 수 있는 것은 돈을 넣어두고 계속 적립하는 ETF 펀드에 투자하는 것이다. 나의 근로소득을 화폐로 남겨두는 것이 아닌 유망한 시장에 투자해 자본소득으로 바꾸는 행위이다. 

ETF 란 무엇일까? ETF란 유망한 기업들을 모아놓은 주식이라고 보면 된다. 미국의 S&P 500은 미국 주식 시장에서 대표적인 500개 기업의 주가를 나타내느데, 이 펀드의 ETF를 사놓는 것은 애플, 마이크로소프트, 등의 유망 기업 등을 묶어놓은 상품을 사는 것이다. 그러니 어느 한 기업의 주가가 떨어져도 다른 유망 기업이 버티고 있기 때문에 안전한 투자로 떠오르고 있다.